Energieausweis-Pflicht: Wann Sie einen brauchen
Ein Energieausweis ist kein Papier für die Schublade: Bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz) ihn vor – und zwar bereits, bevor der erste Interessent das Haus betritt.
Wann der Ausweis Pflicht ist
Nach § 80 GModG (früher GEG) muss ein Energieausweis vorliegen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Der Ausweis ist Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsabschluss unverzüglich zu übergeben – im Original oder als Kopie.
Sie müssen also nicht abwarten, bis jemand danach fragt: Die Vorlagepflicht gilt spätestens bei der Besichtigung, unabhängig von einer Nachfrage. Es genügt, den Ausweis dabei deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen.
- Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
- Vermietung einer Wohnung oder eines ganzen Gebäudes
- Verpachtung oder Leasing
- Neubau – hier entsteht der Ausweis ohnehin im Zuge des Nachweisverfahrens
- Größere Modernisierungen, wenn dabei energetisch neu berechnet wird
Pflichtangaben schon in der Immobilienanzeige
Häufig übersehen: Liegt bei Veröffentlichung einer Anzeige in einem kommerziellen Portal oder in der Zeitung bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige Pflichtangaben daraus enthalten. Spätestens zur Besichtigung brauchen Sie den Ausweis ohnehin.
Vorgeschrieben sind nach § 87 GModG (früher GEG) die Art des Ausweises, der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gelten neue Angaben: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiewert, Effizienzklasse, Baujahr und die wesentlichen Energieträger.
Unser Rat: Besorgen Sie den Energieausweis, bevor Sie inserieren. Dann stehen die Pflichtangaben von Anfang an in der Anzeige, und zur Besichtigung liegt er sicher vor.
Wer ist verantwortlich?
Verantwortlich sind der Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber. Ist ein Makler eingeschaltet, trifft die Vorlagepflicht bei der Besichtigung auch ihn; verantwortet er die Anzeige, muss er zudem für die Pflichtangaben sorgen.
Bei Eigentumswohnungen wird der Ausweis in aller Regel für das gesamte Gebäude erstellt, nicht je Wohnung. Die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft hat ihn deshalb oft bereits vorliegen.
Wann kein Energieausweis nötig ist
- Baudenkmäler – bei Verkauf und Vermietung nur noch bis 31.12.2026 ausgenommen; ab dem 1. Januar 2027 gilt die Pflicht auch für sie
- Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (ab 1. Januar 2027: weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche nach DIN 277)
- Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags – bis 31.12.2026 vom Gesetz nicht ausdrücklich erfasst; ab dem 1. Januar 2027 ausdrücklich Pflichtanlass
- Bei Übertragung innerhalb der Familie ohne Verkauf, etwa durch Schenkung oder Erbschaft
Was passiert, wenn der Ausweis fehlt?
Ein vorsätzlicher oder leichtfertiger Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GModG (früher GEG). Wird der Ausweis nicht vorgelegt oder nicht übergeben oder fehlen die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, sind Geldbußen bis zu 10.000 Euro möglich.
Daneben können Mitbewerber fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen als Wettbewerbsverstoß abmahnen.
Häufige Fragen
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich selbst im Haus wohne?
Nein, für ein bestehendes, selbst bewohntes Haus nicht. Pflicht wird er erst, wenn Sie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen.
Reicht ein Energieausweis für das ganze Haus bei einer Eigentumswohnung?
Ja. Für Wohngebäude wird der Ausweis grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt. Für den Verkauf oder die Vermietung einer einzelnen Wohnung verwenden Sie diesen Gebäudeausweis.
Muss der Energieausweis vor der Besichtigung vorliegen?
Spätestens zur Besichtigung muss er vorliegen, denn dort ist er vorzulegen – ein deutlich sichtbarer Aushang oder das Auslegen genügt. Liegt er schon bei Veröffentlichung einer Immobilienanzeige vor, muss die Anzeige zudem Pflichtangaben daraus enthalten.
Wie hoch ist das Bußgeld bei fehlendem Energieausweis?
Bei fehlenden Pflichtangaben oder nicht vorgelegtem Ausweis sind nach § 108 GModG (früher GEG) Geldbußen bis zu 10.000 Euro möglich – vorausgesetzt, der Verstoß geschah vorsätzlich oder leichtfertig.